صدر عن شركة الجزيرة كابيتال للأسواق المالية تقريرها “الصناديق العقارية المتداولة في السعودية.. صناديق الريت في بيئة ارتفاع أسعار الفائدة” لشهر سبتمبر 2022م.

وتناول التقرير أداء الاقتصاد السعودي خلال النصف الأول من عام 2022، حيث سجل الاقتصاد السعودي نمواً قوياً للناتج المحلي الإجمالي في النصف الأول 2022، بينما تعتري اقتصاديات مشابهة عالميا مخاوف الركود. فقد اتسع الاقتصاد السعودي خلال الربع الأول بمعدل 9.9 %، و استمر بالنمو خلال الربع الثاني 2022 بنحو 12.2 %. جاء النمو في الناتج المحلي الإجمالي بدعم من ارتفاع أسعار وحجم إنتاج النفط الخام. من جانب آخر، قد يؤدي الانخفاض الأخير في أسعار النفط وقرار أوبك بتخفيض الإنتاج إلى تقليل النمو المتوقع في الناتج المحلي الإجمالي النفطي للنصف الثاني من 2022 . بالرغم من ذلك، يتوقع أن يكون الاقتصاد السعودي أحد أسرع الاقتصادات نموًا في 2022 ، حيث يتوقع صندوق النقد الدولي أن ينمو بنسبة 7.6 %. بالإضافة لما سبق، ينتظر أن تعزز القوة المالية للمملكة فائضاً قدره 135 مليار ريال سعودي في النصف الأول 2022 مقابل 90 مليار ريال سعودي مستهدفة للعام 2022 بأكمله من زيادة الإنفاق الحكومي الذي ينعكس بدوره في تسارع النشاط الاقتصادي. في المقابل، تزداد الضغوط التضخمية عالميا وترتفع أسعار الفائدة، الأمر الذي يتوقع أن ينعكس سلبا على إنفاق المستهلك والشركات.

وعن أسعار الفائدة، وآثارها عن صناديق الاستثمار العقاري: قام البنك المركزي السعودي برفع سعر إعادة الشراء منذ بداية العام 2022 إلى تاريخه بمقدار 275 نقطة أساس. نتج عن زيادة أسعار الفائدة بالإضافة لتوقعات مزيد من الرفع مستقبلا إلى سعر الاقتراض بين البنوك السعودية (السايبور) لمدة 3 أشهر في سبتمبر 2022 إلى 3.6 % من 0.9 % في ديسمبر 2021. هذا الارتفاع في سعر السايبور سيؤدي إلى زيادة في مصاريف التمويل لدى صناديق الاستثمار العقاري المتداولة – ريت، حيث سيكون التأثير الأعلى على الصناديق ذات الرفع المالي الكبير. بالرغم من توقعنا زيادة توزيعات الأرباح لمعظم صناديق الاستثمار العقاري بسبب تحسن دخل الإيجارات نتيجة لرفع القيود وتحسن معدلات الإشغال، إلا أننا نتوقع زيادة في مصاريف التمويل مما يحد من نمو توزيعات الأرباح. تضاعفت القروض لدى صناديق الاستثمار العقاري تقريبًا منذ العام 2019، حيث ارتفعت من 3.8 مليار إلى 8.6 مليار ريال سعودي في النصف الأول 2022 ، كما اقترب بعضها من سقف التمويل حسب تعليمات هيئة السوق المالية عند 50 % من إجمالي قيمة الأصول. بالرغم من ذلك، يوجد المزيد من التمويل المتاح للتوسعات حيث لا يزال 9 من أصل 17 صندوق استثمار عقاري (ريت) أقل من متوسط الاقتراض إلى إجمالي الأصول.

وأشار التقرير إلى أن التعافي الجاري في قطاعي التجزئة والضيافة سينعكس إيجابياً على صناديق الاستثمار العقاري، حيث تسارع نمو الاقتصاد غير النفطي السعودي في الربع الثاني 2022، حيث نما الناتج المحلي الإجمالي غير النفطي بنسبة 8.2 % عن الربع المماثل من العام السابق، وذلك بعد نموه بمعدلات من خانة واحدة منخفضة في الأرباع القليلة الماضية. شهد قطاع التجزئة والضيافة أيضًا طفرة في نشاطه خلال الربع الثاني 2022، حيث سجل نمو في الناتج المحلي الإجمالي للقطاع الذي يشمل هذه الأنشطة بمعدل 16.4 %. بالتالي، يتوقع أن تستفيد صناديق الاستثمار العقاري العاملة في هذه القطاعات من تعافي النشاط. في المقابل، كان تعافي نمو الناتج المحلي الإجمالي للقطاع العقاري محدودا بنحو 1.9 % عن الفترة المماثلة من العام السابق. بالرغم من ذلك، ارتفعت قيمة المعاملات العقارية خلال الفترة منذ بداية العام إلى أغسطس 2022 بمعدل 8.2 % عن الفترة المماثلة من العام السابق إلى 127.6 مليار من 118.0 مليار ريال سعودي، لكنها تراجعت خلال الفترة من يوليو إلى أغسطس 2022 بمعدل %9.3 عن الفترة المماثلة من العام السابق بعد الارتفاع الكبير في الفترة السابقة بمعدل من خانتين.

وكانت أفضل 5 صناديق استثمار عقاري ـ حسب التقرير ـ هي: بنيان ريت، والمعذر ريت، ومشاركة ريت، وتعليم ريت، والرياض ريت. وجاء هذا الترجيح بناءً على التقييم والمعايير التشغيلية، ومعيار المديونية كأحد المعايير الرئيسية لتحديد مدى جاذبية صناديق الاستثمار العقاري. كما تم الأخذ في الاعتبار أهمية التنويع القطاعي والجغرافي وسيولة الوحدات.

كما ألقى التقرير الضوء على التحديات التي تواجه التوسعات المستقبلية في ظل زيادة تكاليف التمويل على صناديق الريت.. فإنه في ظل سيناريو الاقتصاد العالمي الحالي الذي يتسم بزيادة أسعار الفائدة، انصب الاهتمام على تأثير زيادة الفائدة على توقعاتنا لصناديق الريت السعودية. نظرا لارتباط سعر صرف الريال السعودي بالدولار الأمريكي، ترتبط أيضا أسعار الفائدة مع سياسة بنك الاحتياط الفيدرالي الذي يرفع منها تدريجيا للتخفيف من آثار التضخم على الاقتصاد في الولايات المتحدة الأمريكية. يتوقع السوق حاليا ان يصل سعر الفائدة المستهدف للاحتياطي الفيدرالي مع نهاية 2022 إلى ما بين 4.25 % و 4.5 % 1. كان هامش معدل سايبور لفترة 6 شهور أعلى بنحو 75 نقطة أساس من معدل الاحتياطي الفيدرالي خلال السنوات الخمس الماضية. بالتالي، من المتوقع أيضا أن يرتفع معدل سعر الفائدة بين البنوك السعودية مع نهاية العام.

وعن زيادة المديونية في صناديق الاستثمار العقاري، قال التقرير: إن النصف الأول 2022 ، بلغ إجمالي نسبة القروض إلى الأصول المقدمة لصناديق الريت السعودية عند 33.9 % (8.6 مليار ريال سعودي)، وذلك يقارب ضعف نسبة %18.0 (3.8 مليار ريال سعودي) في 2019. مع اقتراب بعض صناديق الاستثمار العقاري من سقف 50 % لنسبة الإقتراض الى الأصول التي فرضتها هيئة السوق المالية. نظرًا لأن قطاع صناديق الريت يتحمل المزيد من الديون، فقد أصبح أكثر عرضة لمخاطر أسعار الفائدة في ظل ارتفاع معدلات الاقتراض، حيث سيؤدي في النهاية إلى ارتفاع تكاليف التمويل وانخفاض صافي الربح، كما سيمثل تحدي في الخطط المستقبلية للتوسعات. فيما من المتوقع أن تكون الزيادة في أسعار الإيجارات والتوسعات الأخيرة أعلى من أثر زيادة أسعار الفائدة على القطاع.

كما بلغ إجمالي إيرادات التأجير لصناديق الاستثمار العقاري في المملكة العربية السعودية في النصف الأول 2022 نحو 898.5 مليون ريال سعودي، ارتفاع 15.2 % عن الفترة المماثلة من العام السابق بدعم من الزيادة في الأنشطة الاقتصادية، تشير البيانات الصادرة عن محرك البحث “جوجل” إلى زيادة العمل من المكاتب في بنسبة 16 % عن مستويات ما قبل الجائحة حيث يتعافى الاقتصاد من آثار الجائحة. استفاد قطاعي العقارات السكنية والفنادق (اثنان من أهم ثلاثة قطاعات لصناديق الاستثمار العقاري في السعودية) من رفع الإيجارات ومعدلات الإشغال وارتفاع عدد زوار المملكة. سجل 12 صندوق من أصل 17 صندوق مدرج ارتفاع في إيراد الإيجار في النصف الأول 2022. نتيجة لذلك، سجل القطاع صافي ربح بقيمة 373.5 مليار ريال سعودي، مقابل صافي خسارة بقيمة 90.5 مليون ريال سعودي في النصف الأول 2021 . كما ارتفع صافي الربح بدعم من صافي عكس انخفاض قيمة الاستثمارات العقارية، حيث بلغت 21.6 مليون ريال سعودي في النصف الأول 2022 مقابل 373.6 مليون ريال سعودي في النصف الأول 2021. يعتبر انعكاس انخفاض القيمة لمعظم صناديق الاستثمار العقاري إشارة إيجابية تشير إلى تحسن الظروف التي ستساعد على ارتفاع الربحية.

للاطلاع على التقرير كاملاً.. فضلاً (اضغط هنا).