صَدر عن شركة JLL ـ الرائدة في الخدمات المهنية والمتخصصة في إدارة العقارات والاستثمارات ـ تقريراً بعنوان “سوق العقارات في المملكة العربية السعودية للربع الثاني من عام 2022” أشارت فيه إلى وضع سوق العقارات في المملكة من حيث:

• المساحات الإدارية.
• الوحدات السكنية.
• منافذ التجزئة.
• الضيافة والفنادق.

 

وأضح التقرير أن العاصمة الرياض لا يزال الطلب الأساسي على العقارات السكنية قوياً ومن المتوقع استمرار ارتفاعه بمرور الوقت في ظل سعي الحكومة الحثيث إلى تحقيق هدفها الطموح المتمثل في جعل المدينة واحدة من أكبر 10 مدن في العالم بحلول 2030.

 

وفي قطاع المساحات الإدارية

كشف التقرير أن من بين المدن الأربعة التي رصدها في المملكة العربية السعودية، شهدت جدة تسليم الجزء الأكبر من المساحات الإدارية خلال النصف الأول من عام 2022 ، حيث تم إنجاز 16 ألف متر مربع ليرتفع إجمالي مخزون المدينة من المساحات الإدارية إلى حوالي 1.2 مليون متر مربع. وخلال نفس الفترة، شهد السوق دخول ما يقارب 14 ألف مترمربع إلى إجمالي المعروض في العاصمة الرياض، و 1400 متر مربع في مكة المكرمة، في حين لم تشهد مدينة الدمام إنجاز أي مساحات إدارية خلال النصف الأول من العام.

هذا وتواصل العاصمة الرياض جذب الجهات الحكومية والهيئات المرتبطة بها، فضلاً عن الشركات العالمية والمحلية التي توسع نطاق تواجدها في المملكة أو تنقل مقراتها الإقليمية إليها. حيث تزايد الطلب على المساحات ذات المواقع الاستراتيجيه مما أدى لارتفاع متوسط إيجارات مباني المساحات الإدارية من الفئة “أ” في العاصمة بنسبة 6% ليصل إلى 1,475 ريال سعودي للمتر المربع سنوياً خلال الربع الثاني من عام 2022 .

كما سجل سوق المساحات الإدارية في جدة تحسناً مماثلاً خلال الربع الثاني، حيث ارتفع متوسط إيجارات مباني المساحات الإدارية من الفئة “أ” بنسبة 7% مقارنة بالعام الماضي ليصل إلى ما يقرب من 1,060 ريال سعودي للمتر المربع سنوياً.

وأما فيما يخص المعروض المرتقب خلال النصف الثاني من عام 2022 من المنتظر تسليم حوالي 391 ألف متر مربع من المساحات الإدارية في المجمل في المدن الأربعة. وفي حين من المتوقع أن تشهد الرياض تسليم نحو 88 ٪ من المساحات الجديدة (ما يعادل 346 ألف متر مربع).

كما انخفض معدل الشواغر على مستوى المدينة إلى 9% وواصل الطلب على المساحات الإدارية في جدة ارتفاعه في ظل انخفاض معدل توافر المساحات الإدارية من الفئة “أ”.

وفي كل من الرياض وجدة، هناك طلب قوي على المساحات الإدارية التي توفر قدراً أكبر من المرافق (مثل منافذ الأطعمة والمشروبات داخل المباني) والمشاريع ذات المساحات الطابقية المرنة لتلبية مجموعة من متطلبات المستأجرين.

وعلاوةً على ذلك، فإن المشاريع قيد الإنشاء حالياً باتجاه غرب جدة – وبالتحديد وسط جدة والمنطقة التاريخية – تجذب الجهات الحكومية وشبه الحكومية حيث تشهد المدينة توسعاً ملحوظا في هذا الاتجاه.

كما ظلت مستويات النشاط منخفضة نسبياً في مدينة الدمام خلال النصف الأول من العام الحالي، حيث لم يتم تسجيل تغييرات كبيرة في أسعار الإيجارات أو معدلات الشواغر. وفي مكة المكرمة، انخفضت أسعار إيجارات المساحات الإدارية بنحو 3٪ مقارنة بالعام الماضي. وعلى المدى القريب، نتوقع أن يظل شاغلوا المساحات الإدارية في كلا السوقين يتمتعون بموقف قوي في التفاوض مع الملاك.

 

وفي قطاع الوحدات السكنية

أوضح التقرير أن الرياض استحوذت خلال الأشهر الستة الأولى من عام 2022، على أكبر حصة من الوحدات السكنية الجديدة التي تم تسليمها على مستوى الأسواق الأربعة الرئيسية، حيث ارتفع مخزون الوحدات السكنية في العاصمة إلى 1.4 مليون وحدة خلال الربع الثاني من عام 2022 على خلفية دخول 16 ألف وحدة جديدة إلى السوق. وفي الوقت نفسه، بلغ إجمالي عدد الوحدات التي تم تسليمها في الأسواق الثلاثة الأخرى 9000 وحدة خلال النصف الأول من العام.

وتماشياً مع برنامج الإسكان الذي يهدف إلى زيادة نسبة تملك الأسر السعودية للمنازل إلى 70 ٪ بحلول عام 2030 ، بدأت الحكومة مؤخراً العمل على المرحلة الثانية من برنامج الأراضي البيضاء عبر مكة المكرمة وجدة والدمام. وتركز مرحلة تطوير البنية التحتية للاسكان على قطع الأراضي الواقعة داخل الأحياء والتي تزيد مساحتها عن 10 آلاف متر. والهدف من البرنامج هو تشجيع ملاك الأراضي على تطوير العقارات من أجل زيادة عرض الوحدات السكنيه في السوق.

ومن المقرر تسليم ما يقرب من 16 ألف وحدة في العاصمة الرياض (بما يعادل ٪1.1 من المخزون الحالي) خلال النصف الثاني من العام الجاري. وخلال نفس الفترة، من المخطط إنجاز 10 آلاف وحدة ( 2.7 ٪) في مدينة الدمام، و 9 آلاف وحدة ( 1.1 ٪) في جدة و 5 آلاف وحدة ( 1.2 ٪) في مكة المكرمة. وتجدر الإشارة أيضاً إلى أن المعروض القادم خلال النصف الثاني من عام 2022 سيكون أقل في جميع الأسواق باستثناء مدينة الدمام مقارنة بالفترة نفسها من عام .2021

كما أوضح التقرير أن المعاملات السكنية في العاصمة الرياض اتجهت إلى التراجع خلال الأشهر الأخيرة. كما انعكس ضعف الطلب على أداء أسعار بيع الشقق والفيلات، والتي انخفضت بواقع 2٪ في المتوسط مقارنةً بالعام الماضي خلال الربع الثاني من عام 2022 . ولكن أسعار الإيجارات في تزايد بفضل سوق العمل المزدهر في العاصمة. وفي جدة، كان إعادة التطوير المستمر للمدينة والنمو الناتج في الطلب على المساكن مسؤولين بشكل عام عن ارتفاع أسعار البيع والإيجارات مقارنة بالعام الماضي بواقع 3٪ و 7٪ على الترتيب خلال الربع الثاني. وفي مدينة الدمام، سجل متوسط الإيجارات ارتفاعاً سنوياً بنسبة 2٪، بينما تراجع  متوسط أسعار البيع بنسبة 1%.

وفي الوقت نفسه، انخفضت أسعار الإيجار والبيع في مكة المكرمة خلال الربع الثاني (بنسبة 4٪ و 1٪ مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي).

وفي الرياض، لا يزال الطلب الأساسي على العقارات السكنية قوياً، ومن المتوقع أن يواصل نموه على المدى الطويل حيث تمضي الحكومة قدماً في تحقيق هدفها الطموح لجعل المدينة واحدة من أكبر 10 مدن في العالم بحلول عام 2030 (من خلال زيادة عدد سكانها إلى حوالي 15 مليون نسمة). وفي الآونة الأخيرة، شهدت المواقع القريبة من المناطق التجارية نمواً قوياً في الطلب حيث تواصل الرياض جذب المواهب العالمية. ومع ذلك، يعاني سوق الوحدات السكنية حالياً من نقص في مشاريع التطوير التي توفر، على سبيل المثال، خيارات عمل مرنة للمقيمين.

هذا وقد لاحظ التقرير أن هناك طلباً متزايداً على الوحدات الأصغر مساحة ذات الأسعار الميسورة؛ ويمكن أن يُعزى التفضيل المتزايد تدريجياً للشقق على الفيلات في المقام الأول إلى مزيج من تزايد عدد السكان المغتربين في المملكة العربية السعودية، وتراجع أحجام الأسر، صعوبة القدرة على تحمل التكاليف، والتغيير العام في المواقف تجاه العيش في هذا النوع من المساكن.

 

وفي قطاع الضيافة والفنادق

كشف التقرير أن مدينة الدمام وجدة شهدتا إنجاز أكبر عدد من المشاريع في قطاع الضيافة خلال النصف الأول من العام الحالي، مع دخول حوالي 600 و 500 غرفة جديدة إلى السوق في المدينتين على الترتيب، ليرتفع إجمالي المخزون في مدينة الدمام إلى 10 آلاف غرفة وفي جدة إلى 15 ألف غرفة. وخلال نفس الفترة، شهدت العاصمة الرياض دخول 400 غرفة جديدة إلى السوق. وفي ظل عدم إنجاز أي مشاريع بارزة في مكة المكرمة خلال النصف الأول، ظل إجمالي معروض السوق في المدينة ثابتاً عند 43 ألف غرفة.

وعلى الرغم أنه من المخطط تسليم ما يقرب من 6700 غرفة في مكة المكرمة خلال الفترة المتبقية من هذا العام، لا تزال لدينا بعض التحفظات تجاه قدرة بعض المشاريع على الوفاء بمواعيد الإنجاز المحددة. ومن المقرر خلال نفس الفترة إنجاز حوالي 3700 غرفة في العاصمة الرياض وحوالي 1000 غرفة في كل من جدة مدينة الدمام .

ولقد كان للتخفيف الأخير من القيود الخاصة بجائحة كوفيد- 19 والتغييرات في قواعد الحصول على التأشيرات فضل كبير في الزيادة الحادة في عدد ضيوف الرحمن الذين زاروا المملكة لأداء مناسك العمرة، خاصة خلال شهر رمضان. ومن ثمّ لم يكن مفاجئاً أن يسجل قطاع الضيافة في مكة المكرمة أداءً قوياً خلال الأشهر الخمسة الأولى من العام الجاري، حيث ارتفع معدل الإشغال في المدينة المقدسة إلى ثلاثة أضعاف تقريباً (من 21 ٪ في الأشهر الخمسة الأولى من عام 2021 إلى 60 ٪ خلال نفس الفترة من عام 2022).

وشهد متوسط أسعار الغرف اليومية زيادة عشرية ليصل إلى 172 دولاراً أمريكياً. ونتيجةً لذلك، قفزت إيرادات الغرف المتاحة إلى 103 دولاراً أمريكياً خلال الفترة من يناير حتى مايو 2022 ، وهو أعلى مستوى وصلت إليه منذ عام2019 . وكما ذكرنا سابقاً، أعطت الحكومة الضوء الأخضر لمليون شخص لأداء مناسك الحج هذا العام – منهم 850 ألف حاج من الخارج، مما سيعزز نتائج المدينة المقدسة خلال الربع الثالث من العام.

وفيما يخص العاصمة الرياض، فقد ساعد مهرجان موسم الرياض الترفيهي في دفع قطاع الضيافة، حيث استقبلت المدينة أكثر من 15 مليون زائر خلال الحدث الذي استمر على مدار خمسة أشهر وانتهى في مارس. وعليه، قفز معدل الإشغال في المدينة إلى 62 ٪ في الفترة ما بين شهري يناير ومايو 2022 (من 46 ٪ خلال نفس الفترة من عام 2021) وارتفع متوسط أسعار الغرف اليومية بنسبة 23 ٪ ليصل إلى 179 دولاراً أمريكياً. كما أدت التحسينات على مستوى معدل الإشغال ومتوسط أسعار الغرف اليومية إلى ارتفاع إيرادات الغرفة المتاحة ليصل إلى 111 دولاراً أمريكياً.

وبالمثل، استقبل مهرجان موسم جدة أكثر من خمسة ملايين زائر على مدار شهرين منذ انطلاقه في مطلع شهر مايو. مما عزز من أداء قطاع الضيافة في المدينة، كما هو واضح من الأرقام المسجلة. فقد ارتفع معدل الإشغال في المدينة من 42 ٪ خلال الأشهر الخمسة الأولى من عام 2021 إلى 49 ٪ خلال نفس الفترة من عام 2022 وزاد متوسط أسعار الغرف اليومية بنسبة 5٪ ليصل إلى 200 دولار أمريكي، ونتيجةً لذلك، ارتفعت إيرادات الغرف المتاحة بنسبة 23 ٪ لتصل إلى 98 دولاراً أمريكياً.

وعلى الرغم من أن حاضرة الدمام كانت هي السوق الوحيد الذي شهد انخفاضاً في متوسط أسعار الغرف اليومية بنسبة 7٪ مسجلاً 105 دولار أمريكي، إلا أن زيادة معدل الإشغال (إلى 54 ٪) عوضت هذا الانخفاض بقوة، مما أدى إلى نمو متوسط في إيرادات الغرف المتاحة ليصل إلى 57 دولاراً أمريكياً.

وعلى خلفية نمو قطاع السياحة في المملكة والتعافي في معدلات سفر الأعمال كشف التقرير عن  زيادة الطلب من الزوار الدوليين والمحليين. مما  عزز من ثقة أصحاب الفنادق حيال أداء السوق على المدى الطويل. وفي الواقع، انعكس هذا بالفعل في الاهتمام الكبير الذي توليه أفضل العلامات التجارية الفندقية العالمية بالسوق في المملكة العربية السعودية؛ فعلى سبيل المثال، أعلنت فنادق ومنتجعات هيلتون مؤخراً أنها تخطط لإضافة 59 فندقاً إلى محفظتها في المملكة خلال السنوات الخمس إلى العشر القادمة.